解讀地產(chǎn)新政

陸　建

房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控很有必要，但在政策上應(yīng)該區(qū)別對(duì)待，不應(yīng)該上海感冒，全國(guó)吃藥，更不應(yīng)該將穩(wěn)定房?jī)r(jià)提高到政治的高度

近期，中央關(guān)于遏制高房?jī)r(jià)的一系列政策組合拳相繼出臺(tái)，先是調(diào)高了住房信貸，接著，部分地區(qū)銀行又相繼停止了住房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，提高了貸款賣房的首付比例。而效力一直比較明顯的國(guó)務(wù)院一紙通知，讓中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變得更加復(fù)雜?！缎仑?cái)經(jīng)》特邀國(guó)信證券地產(chǎn)分析師方焱和中地不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估有限公司經(jīng)理王軍艷兩位業(yè)內(nèi)專家，對(duì)中國(guó)地產(chǎn)政策的焦點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了深層次解讀。

到底需不需要調(diào)控

王軍艷：并不是說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)不需要調(diào)控，但應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，重點(diǎn)放在政府該做什么，能做什么，怎么做上面。政府可以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范透明開(kāi)發(fā)銷售環(huán)節(jié)；可以健全銀行管理體制，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范能力；可以放棄與民爭(zhēng)利，降低房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)；可以加大“廉租房”和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)解決低收入群體住房問(wèn)題，等等。但惟獨(dú)人為地干預(yù)市場(chǎng)不需要做，也做不好。政府去年“托市”的失敗可謂前車之鑒。人為干預(yù)的主觀性和隨意性只會(huì)使剛剛起步的房地產(chǎn)市場(chǎng)重新籠罩濃厚的計(jì)劃陰影，蹣跚學(xué)步的國(guó)有商業(yè)銀行失去了在市場(chǎng)風(fēng)浪中鍛煉的機(jī)會(huì)；而弱勢(shì)的購(gòu)房者在撲朔迷離的房地產(chǎn)市場(chǎng)中更是找不著北。

方焱：當(dāng)前調(diào)控地產(chǎn)當(dāng)然很有必要。政府出臺(tái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的基調(diào)，自然是希望房地產(chǎn)業(yè)健康、平穩(wěn)發(fā)展，從而帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈非常長(zhǎng)，上下游產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度非常大，這些年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，主要是靠房地產(chǎn)帶動(dòng)起來(lái)的。未來(lái)十年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的增速會(huì)保持在25%左右，從長(zhǎng)期看，保持GDP兩倍的地產(chǎn)投資速度問(wèn)題不大，但是，短期出現(xiàn)過(guò)熱，自然需要調(diào)控。很多人認(rèn)為目前的政策有些矛盾，既要遏制住房?jī)r(jià)格，又抬高土地成本，我不這樣認(rèn)為，比如當(dāng)前的“招拍掛”政策，其實(shí)是模仿香港的成熟模式。而且，提高獲得土地的成本，并不意味著房?jī)r(jià)就一定上漲?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商囤積很多土地，這些土地的開(kāi)發(fā)要兩三年，但現(xiàn)在價(jià)格就上來(lái)了，這和土地政策的調(diào)整關(guān)系不大。短期看，政策的主要目的是給投機(jī)者以心理壓力。

“一刀切”不妥當(dāng)

方焱：可以說(shuō)，這種“一刀切”的行政命令其實(shí)也是最有效的手段，效果十分明顯。但我認(rèn)為，政策應(yīng)該區(qū)別對(duì)待，不應(yīng)該上海感冒，全國(guó)吃藥，更不應(yīng)該將穩(wěn)定房?jī)r(jià)提高到政治的高度，采用統(tǒng)一的文件方式不妥當(dāng)。住宅是一種十分特殊的商品，從成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)看，非市場(chǎng)化的手段很難達(dá)到預(yù)期效果。我們知道，海外也有很多房地產(chǎn)調(diào)控措施，但大都采用市場(chǎng)手段。比如韓國(guó)，主要是征收所得稅，采取累進(jìn)的方法，數(shù)額很大，能夠直接打擊投機(jī)，上海目前采取的是征收營(yíng)業(yè)稅的方法，由于額度太小，等于隔靴撓癢。

王軍艷：如果政府非要以非市場(chǎng)化的手段來(lái)打壓房地產(chǎn)價(jià)格，在價(jià)格被限制以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是要賺錢(qián)的。怎么辦？肯定會(huì)在房屋的成本上做文章，比如提高住宅容積率，降低建材使用標(biāo)準(zhǔn)、降低小區(qū)配套標(biāo)準(zhǔn)等一系列隱蔽的手段達(dá)到預(yù)期利潤(rùn)。結(jié)果將會(huì)造就了大批“價(jià)低但質(zhì)更次”的房地產(chǎn)。很顯然，這種“價(jià)低但質(zhì)更次”的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)什么區(qū)別。所以，即使政府調(diào)控的本意是降低房地產(chǎn)泡沫，但最終的結(jié)果只能是將房地產(chǎn)系統(tǒng)的大泡沫分散為各個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的小泡沫，在此之后政府再也沒(méi)有精力將這些小泡沫逐個(gè)擊破，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。

中央政策不再自相矛盾

方焱：2003年，為遏制房地產(chǎn)泡沫加劇金融風(fēng)險(xiǎn)，央行出臺(tái)了121號(hào)文件，可是不久，國(guó)務(wù)院就出了一個(gè)與之矛盾的18號(hào)文件。可見(jiàn)，當(dāng)時(shí)國(guó)務(wù)院各個(gè)部委都和央行不在一個(gè)立場(chǎng)上。而且，地方政府當(dāng)時(shí)也有很強(qiáng)的抵觸情緒，因?yàn)閷?duì)地方政府來(lái)說(shuō)，無(wú)論從經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是從政績(jī)的角度來(lái)說(shuō)，都存在房地產(chǎn)投資沖動(dòng)。所以，那時(shí)地方官員幾乎沒(méi)有人承認(rèn)自己城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有泡沫?，F(xiàn)在則不同，他們都用一個(gè)聲音說(shuō)話。因?yàn)閲?guó)務(wù)院這一次同央行的意見(jiàn)十分一致，國(guó)務(wù)院的通知又將地方政府的意志統(tǒng)一起來(lái)。

本輪地產(chǎn)新政效果存疑

王軍艷：應(yīng)該說(shuō)，政府在本年度的各項(xiàng)宏觀調(diào)控成績(jī)是相當(dāng)顯著的，但成績(jī)最顯著的，往往是那些尚未市場(chǎng)化或市場(chǎng)化很低的國(guó)家壟斷行業(yè)，如“煤電油運(yùn)”等。政府在這些行業(yè)的調(diào)控中，簡(jiǎn)單地通過(guò)控制產(chǎn)業(yè)鏈最終產(chǎn)品的價(jià)格來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的調(diào)控，盡管投資和漲價(jià)仍然蠢蠢欲動(dòng)，供求市場(chǎng)被人為扭曲，但畢竟價(jià)格沒(méi)漲，政府以較低的成本達(dá)到較好的調(diào)控效果。

可是，目前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)不同于“煤電油運(yùn)”等行業(yè)，經(jīng)過(guò)二十年的發(fā)展，市場(chǎng)理念已經(jīng)滲透到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)主體已由政府變成經(jīng)濟(jì)獨(dú)立核算的開(kāi)發(fā)商。對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)、成本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的認(rèn)識(shí)比任何人都清楚。市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性和資本的趨利性導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不會(huì)去做無(wú)利可圖的項(xiàng)目。同時(shí)房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性、不可復(fù)制性使得房?jī)r(jià)和電價(jià)、水價(jià)、糧價(jià)的本質(zhì)涵義有很大不同，政府可以限定一元錢(qián)買幾度電、幾升水、幾斤大米，但由于政府卻無(wú)法限定1萬(wàn)元能買幾平方米的房子。

方焱：本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效果到底如何，還需要看一看再說(shuō)。其實(shí)，上海買房資金主要來(lái)自外地和海外。在全國(guó)范圍內(nèi)，外資投資地產(chǎn)比例最高的就是上海，溫州炒房團(tuán)的很多資金還在上海，當(dāng)前還沒(méi)有出現(xiàn)恐慌性拋盤(pán)，房?jī)r(jià)也沒(méi)有下跌！值得一提的是，現(xiàn)在上海有很多外資，買房子根本不需要按揭，他們?cè)谫€人民幣升值。這樣，當(dāng)前的轉(zhuǎn)按揭政策對(duì)他們也就失去了效用。

不會(huì)引發(fā)嚴(yán)重后果

方焱：很多人認(rèn)為，如果這一次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控出現(xiàn)失誤，引起上海房?jī)r(jià)大跌，會(huì)導(dǎo)致銀行產(chǎn)生巨大的爛賬，又因?yàn)殚L(zhǎng)三角地區(qū)占中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體比重中很大，可能引發(fā)連鎖反應(yīng)，給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)傷害。歷史上是有這樣教訓(xùn)的。1993年，海南、北海等地存在大量地產(chǎn)投機(jī)資本，催生了巨大的房地產(chǎn)泡沫，后來(lái)政府來(lái)了一個(gè)急剎車，很多壞賬由此而生，銀行由此背上了沉重的包袱，很多爛尾樓到現(xiàn)在還在。不過(guò)，這一次調(diào)控不會(huì)引發(fā)這樣的惡果，因?yàn)檫@一次調(diào)控的主要是住宅樓，不可能產(chǎn)生那么大的問(wèn)題。而1993年的情況則截然相反，當(dāng)時(shí)泡沫最大的商品是大量樓堂館所，市場(chǎng)無(wú)力消化。