大視角看上海房?jī)r(jià)

陳立勤

打開電視，翻開報(bào)紙，上海的房產(chǎn)信息撲面而來。有對(duì)上海整體房地產(chǎn)作理論分析的，也有就所謂地區(qū)板塊作評(píng)估的。許多是非常精辟公正的報(bào)道，也少不了開發(fā)商的惡意炒作。說實(shí)在的，這些資訊都多多少少包含了一些個(gè)人或公司的觀點(diǎn)，稍微缺乏了一些真材實(shí)料的大視角。今天我們來換個(gè)角度看看上海的樓市，以一位普通百姓的眼光判斷一下上海的房?jī)r(jià)。

預(yù)測(cè)上海房產(chǎn)泡沫的人覺得價(jià)位已經(jīng)到了頂峰，堅(jiān)信上海潛力無窮的人認(rèn)為現(xiàn)在只是開始。讓我們羅列一些實(shí)例，結(jié)論由你自己來定。很多專家看了這個(gè)比較，肯定會(huì)說這是拿蘋果和桔子比，每個(gè)城市有自己的特點(diǎn)，房地產(chǎn)的價(jià)格在每個(gè)城市的不同區(qū)域也完全不同，沒錯(cuò)，可我每天去水果攤的時(shí)候真的是拿蘋果和桔子比的呀，你從來沒比過么？

美國的洛杉磯

美國的國土非常遼闊，各地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格相差也極其懸殊。西弗吉尼亞州是目前房屋最便宜的地區(qū)，六七萬美元可以買到一幢不錯(cuò)的獨(dú)立小屋。但紐約，加州地區(qū)這幾年的房?jī)r(jià)用瘋狂來形容絕對(duì)不過分。1998年左右亞洲金融風(fēng)暴后，北加州的網(wǎng)絡(luò)泡沫逐漸形成，買主見到插牌的房子二話不說，加五萬你賣給我吧。2000年后雖然IT不再輝煌，房地產(chǎn)略有回落，但股市的一蹶不振讓人們又開始大把地將資金投入不動(dòng)產(chǎn)。我正好在這個(gè)時(shí)期居住在南加州。南加州以洛杉磯為中心，沒有像以舊金山為中心的北加州那么瘋狂。不過在過去的三四年里房?jī)r(jià)也幾乎翻了一番。

南加州平均工資水平在年薪2.6萬美元（約22萬人民幣）左右。

加州與上海在建筑方面是截然不同的城市，她幾乎沒有高樓大廈。除了Downtown有屈指可數(shù)的幾棟外，幾乎沒有人知道住在20樓是什么滋味。1998年我們家在洛杉磯郡的Hacienda Heights購買了一幢2700平方英尺（約250平方米）兩層的獨(dú)立房，位于一個(gè)高坡上，有270度景觀，四房三廳。當(dāng)時(shí)的買入價(jià)為27.8萬美元（約223萬人民幣）。Hacienda Heights這個(gè)區(qū)被華人稱為哈崗，不算頂級(jí)的社區(qū)，但屬于高尚住宅區(qū)，價(jià)位遠(yuǎn)高于加州的平均房?jī)r(jià)。目前這個(gè)房子的市場(chǎng)價(jià)格約為55萬美元左右（約455萬人民幣），單位價(jià)格在18200人民幣/平方米。想說明一下的是，這個(gè)社區(qū)建于1989年，有三十六幢相同的房子，類似于上海周邊的獨(dú)立別墅區(qū)，不過，沒有物業(yè)管理，不需付任何管理費(fèi)用。

英國的倫敦

記得第一次踏上英國的國土?xí)r，朋友就對(duì)我說，這里的人不喜歡用空調(diào)，你住的地方是我們特別為你找的帶空調(diào)的房間。撇開歷史和文化的層面，和上海相比，倫敦的樓房顯得有些陳舊，英國人的思想也仿佛有些保守，不過，英國的房產(chǎn)一點(diǎn)也不保守陳舊。在1996年前的20年里，英國的房?jī)r(jià)以平均每年24%的速度增長(zhǎng)，直到1993年泡沫破滅。1996年開始走出谷底。自2001年上半年開始，房地產(chǎn)價(jià)格又一波狂飚，到去年底，全國平均房?jī)r(jià)上漲近70％。雖然目前有停滯的現(xiàn)象，但還是處在頂峰。

倫敦平均工資水平在年薪2萬英磅（約30萬人民幣）左右。

倫敦的行政區(qū)劃分為倫敦中心城和32個(gè)市區(qū)，倫敦城中心外的12個(gè)市區(qū)稱為內(nèi)倫敦，其它20個(gè)市區(qū)稱為外倫敦。

下面來看兩套位于倫敦不同地區(qū)的公寓。

第一套是位于內(nèi)倫敦的West Norwood公寓，這一套是舊房新裝修，臥室分兩層，2005年6月上市開價(jià)174,995英磅（約262萬元人民幣）。使用面積分別為：客廳5.46m×4.50m，廚房2.26m×2.26m，兩個(gè)臥室分別為3.38m×3.35m和3.30m×3.20m，加上廁所總面積約在54平方米左右。如果按建筑面積來算大約在65平方米左右。單位價(jià)格在4萬元人民幣/平方米。

第二套位于倫敦中心（Central London）的Cumberland 街，兩房一廳有前門的公寓。建筑面積大約在90平方米。2005年6月上市售價(jià)29.9萬英磅（約448萬元人民幣）。單位價(jià)格在5萬元人民幣/平方米。

上面說了兩個(gè)歐美典型的商業(yè)都市，下面讓我們?cè)賮砜匆粋€(gè)亞洲的鄰居：

日本的東京

東京的房?jī)r(jià)昂貴不會(huì)沒人沒聽說過吧，那么它真的貴到什么地步呢？下面我們來看個(gè)實(shí)際的例子。但在實(shí)例前想說幾句廢話也許對(duì)各位了解這個(gè)價(jià)格有點(diǎn)幫助。

沒到日本的時(shí)候自己真的想像不出那是個(gè)什么樣的地方，不要以為看了很多日片就很懂日本了，只有親身經(jīng)歷你才會(huì)體驗(yàn)到什么叫袖珍。上海總面積為6,185平方公里，東京為2,187平方公里。從地域上講，上海大約是東京的3倍。聯(lián)合國人口與發(fā)展委員會(huì)今年2月16日公布的報(bào)告指出東京是世界上人口最多的城市，3530萬人。上海排第十位，1270萬人。人口正好是東京的三分之一。

另外，目前上海的房貸利率是5.5%左右，而東京為1%左右。如果貸款150萬，30年貸款還清時(shí)，在上海5.5%將支付156.7萬利息，在日本1%將支付23.7萬利息，也就是說三十年里你多付了133萬利息。

在東京的大學(xué)畢業(yè)后工作幾年的年薪大概在30萬元人民幣左右，隨著工作經(jīng)歷的增加增長(zhǎng)，另外加獎(jiǎng)金。

還是來看個(gè)實(shí)例吧，稍微了解日本的人應(yīng)該知道東京的涉谷區(qū)吧，相當(dāng)于上海的徐匯區(qū)，下面這套房就是涉谷區(qū)神宮前，建筑面積95.2平方米，使用面積78.8平方米。六月份開價(jià)8,000萬円（約584萬元人民幣），單位價(jià)格在6.1萬元/平方米左右。

除了這些商業(yè)大都市以外，我們不妨再來瞧一瞧國際公認(rèn)的最佳居住城市溫哥華的住房成本。

加拿大的溫哥華

我們?cè)跍馗缛A居住了將近十一年，期間也搬過許多次家，住過各區(qū)的各種不同類型的房子。加拿大人購買房子的標(biāo)準(zhǔn)和美國人不同。買房時(shí)，首先當(dāng)然是選擇地區(qū)，國際統(tǒng)一的黃金原則location, location, location (地段，地段，還是地段)，接著，美國人便會(huì)問幾房幾廳，加拿大人則想知道是不是標(biāo)準(zhǔn)地。溫哥華的標(biāo)準(zhǔn)地是122英尺×33英尺（37米×10米）。你買的房屋土地即使面積大于標(biāo)準(zhǔn)地但有一邊小于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)或不規(guī)則，價(jià)格就大打折扣。

1995年的時(shí)候購買了自己的一棟全新標(biāo)準(zhǔn)地的獨(dú)立屋2500平方英尺（約230平方米），那時(shí)由于香港回歸的原因，溫哥華的房?jī)r(jià)日日追高。當(dāng)時(shí)付了42萬加元（約277萬元人民幣）。1997后香港一切太平，移民回歸，造成房?jī)r(jià)大跌。我們同類同區(qū)的住房曾一度降到市場(chǎng)價(jià)35萬加元左右（約231萬元人民幣）。最近這兩年由于中國內(nèi)地移民的遷入再次將房?jī)r(jià)推到了頂點(diǎn)，不久前收到的2005年政府征收地價(jià)稅發(fā)來的對(duì)此房的估價(jià)是：土地價(jià)值31.9萬加元（約210萬元人民幣），房屋本身價(jià)值17萬加元（約112萬元人民幣）。解釋一下，加拿大政府對(duì)房屋的估價(jià)分兩個(gè)部分，一部分是土地的價(jià)格，一般來說每年是增長(zhǎng)的，另一部分是房屋本身，一般來說隨著年份的增加而減少。所以我們的房屋今年的官方估價(jià)是48.9萬加元（約322萬元人民幣）。當(dāng)然，政府的估價(jià)和市場(chǎng)實(shí)際可能的成交價(jià)并不完全相同，但差距不大。所以這房屋的目前單位價(jià)格是1.4萬元人民幣/平方米。房子位于Renfrew區(qū)，地區(qū)也是相當(dāng)不錯(cuò)，前后花園加獨(dú)立的全封閉雙車車庫。

普通職員的工資大約在年薪3加萬元（約20萬元人民幣）左右。

最后，上海的情況大家都比我清楚。主編說要把文章和讀者互動(dòng)，這部分就留給大家來寫吧。