“五方”各論地產(chǎn)調(diào)控

欣　文

如今對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià)的言論就像集貿(mào)市場(chǎng)，七嘴八舌，說(shuō)什么的都有。盡管如此，有5種聲音，還是應(yīng)該聽(tīng)一聽(tīng)的——

政府部門(mén)、專家學(xué)者、銀行、購(gòu)房者、房地產(chǎn)商

曾培炎：抑制房?jī)r(jià)是調(diào)控重點(diǎn)

各方縱論房地產(chǎn)調(diào)控并沒(méi)什么新鮮的，但落到一直遲遲沒(méi)有表態(tài)的國(guó)務(wù)院頭上，就顯得有些特別。4月24，國(guó)務(wù)院副總理曾培炎在上海參加全國(guó)部分城市房地產(chǎn)形勢(shì)座談會(huì)召開(kāi)時(shí)指出，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭是今年宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)波動(dòng)的監(jiān)測(cè)，從實(shí)際出發(fā)制定和 落實(shí)調(diào)控措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

曾培炎說(shuō)，政府今年要以經(jīng)濟(jì)手段為主，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定的目標(biāo)。他還提出了四點(diǎn)具體要求，用以合理調(diào)控市場(chǎng)需求，控制房地產(chǎn)價(jià)格漲幅。他說(shuō)國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)要抓緊研究提出加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的有關(guān)政策措施，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人鄭京平也在近日在新聞發(fā)布會(huì)上坦陳中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，并透露中央政府正在采取措施。他說(shuō)：“我們特別鼓勵(lì)民眾為居住而購(gòu)房，同時(shí)將限制為投資或者投機(jī)而購(gòu)房。今后，我們也會(huì)采取更多經(jīng)濟(jì)和法律手段來(lái)轉(zhuǎn)變大家的觀念、行為和投資購(gòu)買方式，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)更加健康、穩(wěn)定的發(fā)展，使參與房地產(chǎn)業(yè)的各方共同受益?！?/p>

近期國(guó)土資源部在全國(guó)范圍內(nèi)就地價(jià)與房?jī)r(jià)問(wèn)題，做了專門(mén)的調(diào)研，最后的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示：結(jié)合國(guó)內(nèi)32個(gè)主要城市的數(shù)據(jù)，從全國(guó)的平均水平來(lái)看，地價(jià)因素只占商品房成本的23%。北京土地占成本比還略低于全國(guó)平均水平，為 22.98%；上海的土地占成本比相對(duì)更低，只占16.15%；廣州則更低，為11.4%。國(guó)土資源部規(guī)劃司司長(zhǎng)的胡存智直言，這兩年國(guó)內(nèi)許多城市房?jī)r(jià)迅速上漲有人為炒作的原因，國(guó)土資源部希望能通過(guò)調(diào)控用地結(jié)構(gòu)穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落。

周小川：央行還要出臺(tái)新政限房?jī)r(jià)

周小川近日對(duì)這一系列金融調(diào)控政策做出了評(píng)價(jià)：央行出臺(tái)這些政策，首先是為了引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的資金價(jià)格產(chǎn)生一個(gè)合理的預(yù)期。不能認(rèn)為不管未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)如何、物價(jià)走勢(shì)如何，房貸利率總應(yīng)是低利率。過(guò)去，我們把個(gè)人住房貸款利率叫“優(yōu)惠利率”，這個(gè)詞容易給人一個(gè)誤解，就是不管經(jīng)濟(jì)形勢(shì)怎么變化，房貸利率總是“優(yōu)惠”的?？梢杂^察到，有些人對(duì)未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的判斷有所不足，比如，其房?jī)r(jià)與收入之比是偏高的，也就是說(shuō)還貸負(fù)擔(dān)重、時(shí)間長(zhǎng)；還有一些消費(fèi)者買的房子面積比較大、投入比較大。這些都需要消費(fèi)者對(duì)未來(lái)利率變化可能產(chǎn)生的負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)有所認(rèn)識(shí)。房貸利率的微調(diào)是對(duì)消費(fèi)者的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)提示。

其次，目前全國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格很不平衡。大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)在上升，其中有一些城市上升偏快，還有一些城市上升過(guò)快，無(wú)法用一個(gè)全國(guó)統(tǒng)一的政策來(lái)調(diào)控。所以，房貸利率調(diào)整，體現(xiàn)了“區(qū)別對(duì)待”、不搞“一刀切”的原則，賦予商業(yè)銀行、各地銀行自行定價(jià)的靈活性。我們鼓勵(lì)商業(yè)銀行根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，結(jié)合央行的“窗口指導(dǎo)”、銀行公會(huì)的自律機(jī)制和監(jiān)管部門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管等，來(lái)決定是否需要對(duì)當(dāng)?shù)胤抠J的最低首付款比例進(jìn)行調(diào)節(jié)。

周小川還特別指出，利率政策針對(duì)的目標(biāo)比較多，包括經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、就業(yè)、消費(fèi)品和生產(chǎn)者價(jià)格、資產(chǎn)價(jià)格等，房地產(chǎn)價(jià)格只是資產(chǎn)價(jià)格的一部分。如果其中的大多數(shù)指標(biāo)都有一致的動(dòng)向，我們當(dāng)然會(huì)通過(guò)利率政策來(lái)調(diào)控。

購(gòu)房者：買房壓力大增

政府頻頻出手，銀行緊隨其后，開(kāi)發(fā)商借著“土地招拍掛”的變革和“地荒說(shuō)”比著沖高房?jī)r(jià)……這種混亂的現(xiàn)狀帶給普通老百姓最大的困惑就是：現(xiàn)在該不該買房？它們到底能達(dá)到什么效果？人們相信，在政府出臺(tái)一系列政策后，調(diào)控措施還將繼續(xù)。盡管對(duì)房?jī)r(jià)以后的走勢(shì)還難以做出判斷，但不少購(gòu)房者的心態(tài)都已發(fā)生了變化。

據(jù)媒體報(bào)道，中國(guó)社會(huì)調(diào)查所對(duì)北京、上海、廣州、廈門(mén)、沈陽(yáng)、武漢、重慶、鄭州等地的1000位公眾進(jìn)行了電話調(diào)查。78％的被訪者表示，房貸利率的上升，意味著自己買房和還貸的壓力又增加了，但是利率調(diào)整不是百姓可以左右的事，也只能無(wú)奈面對(duì)和接受。被訪者中26％的人表示，這次利率上升，給他們?cè)斐闪瞬恍〉慕?jīng)濟(jì)和心理壓力。

一些受訪者認(rèn)為，在提高房貸利率不能立竿見(jiàn)影解決房?jī)r(jià)問(wèn)題的情況下，房貸利率的調(diào)整應(yīng)該區(qū)別對(duì)待，不應(yīng)一刀切。有群眾認(rèn)為央行可考慮對(duì)二次買房或多次買房的人群提高利率，但對(duì)首次買房者應(yīng)該不變或降低利率；在對(duì)待房?jī)r(jià)上升的問(wèn)題上，不少群眾認(rèn)為只有房地產(chǎn)市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)，形成市場(chǎng)定價(jià)權(quán)不是開(kāi)發(fā)商個(gè)人說(shuō)了算的局面，才能讓虛高的房?jī)r(jià)回到真實(shí)的水平。

房地產(chǎn)商預(yù)言：房?jī)r(jià)還會(huì)漲

萬(wàn)通集團(tuán)董事長(zhǎng)馮侖認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入到理性、健康、持續(xù)增長(zhǎng)的階段。他說(shuō)，從1998年到2002年所有房地產(chǎn)政策都是刺激增長(zhǎng)的政策，包括房改、按揭、銀行都是刺激增長(zhǎng)的政策。2002年以后政策細(xì)分，針對(duì)不同的人群、投資的、自住的，不同的企業(yè)，不同的信用等級(jí)出臺(tái)新的調(diào)控政策，這是市場(chǎng)成熟的標(biāo)準(zhǔn)。

SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹則更進(jìn)一步認(rèn)為：國(guó)務(wù)院下發(fā)報(bào)告后，下面要把好的東西和壞的區(qū)分開(kāi)，房?jī)r(jià)過(guò)高不是最可怕的，過(guò)低的問(wèn)題還要嚴(yán)重。因此，穩(wěn)定是最主要的，防止暴漲和暴跌。但是，有一點(diǎn)其實(shí)是最重要的，就是千萬(wàn)不要傷害了眾多購(gòu)房人的積極性。當(dāng)然，作為政府來(lái)說(shuō)，就是要調(diào)控經(jīng)濟(jì)的，對(duì)于北京的情況來(lái)說(shuō)，主要還是防止暴漲，目前看來(lái)，國(guó)務(wù)院的報(bào)告下發(fā)后，對(duì)北京的影響還不是很大。

融創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)孫宏斌在參加亞洲博鰲論壇時(shí)很明確地告訴大家，房?jī)r(jià)還會(huì)漲，因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲落一直是市場(chǎng)在起作用。他以自己的900家房地產(chǎn)連鎖店為佐證，表明了在房地產(chǎn)需求問(wèn)題上他是最有發(fā)言權(quán)、最了解情況的。他認(rèn)為需求量是巨大的，而供應(yīng)量一直是少的。首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司董事長(zhǎng)劉曉光也發(fā)表了相同的看法，住房需求是最實(shí)在的，破壞這個(gè)需求是有問(wèn)題。華遠(yuǎn)集團(tuán)長(zhǎng)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)非常干脆地告訴大家：2008年以后北京房?jī)r(jià)還得接著往上漲，北京現(xiàn)在正往遠(yuǎn)郊區(qū)縣發(fā)展。

專家學(xué)者：調(diào)控力度還不夠

業(yè)內(nèi)人士和專家普遍認(rèn)為，目前出臺(tái)的叫停轉(zhuǎn)按揭等政策還是比較“溫和”，反映了政府又想調(diào)控又怕房地產(chǎn)業(yè)受打壓后一蹶不振的心態(tài)?！罢叩睦奂有院軓?qiáng)，雖然溫和，但是不斷出臺(tái)新政策，也會(huì)有很強(qiáng)的效果。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心華偉教授曾指出，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“崩盤(pán)”，很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)都要死掉，很多金融機(jī)構(gòu)也要深陷其中，會(huì)影響到整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)。而一位業(yè)內(nèi)專家指出，對(duì)于政策是否有效，現(xiàn)在下結(jié)論還為時(shí)過(guò)早。僅憑一個(gè)季度的數(shù)據(jù)評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)漲跌是有失偏頗的。

中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展研究室主任易憲容對(duì)這一系列地產(chǎn)調(diào)控政策作出判斷：國(guó)務(wù)院的政策表現(xiàn)出政府實(shí)施宏觀調(diào)控的決心，我覺(jué)得不是要降房?jī)r(jià)，而是調(diào)整市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，防止炒作行為抬高房?jī)r(jià)，讓更多老百姓能買上房子，我認(rèn)為應(yīng)該從以下幾方面著手。

一是重新編制房地產(chǎn)數(shù)據(jù)體系，建立科學(xué)合理的指數(shù)系統(tǒng)，尤其是二手房交易的數(shù)據(jù)，并對(duì)外公布。既讓老百姓清楚市場(chǎng)狀況，便于理性消費(fèi)，也有利于政府對(duì)癥下藥，制定有效的調(diào)控手段。二是針對(duì)購(gòu)房人的收入制定不同的貸款利率，中低收入者依然享受優(yōu)惠利率，高收入者可以再加息。還貸期限內(nèi)，收入水平發(fā)生變化，利率隨之調(diào)整。三是銀行信貸要嚴(yán)格審核，5年內(nèi)建立起較為完善的信用體系。因?yàn)橘J款利率與收入掛鉤的話，個(gè)人信用體系必須建立。