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    地產(chǎn)商“造假”房價原始數(shù)據(jù)?

    2004-11-15 07:24王晨波
    中國新聞周刊 2004年41期
    關鍵詞:統(tǒng)計局報表房價

    王晨波 吳 琴

    郵國家統(tǒng)計系統(tǒng)提供的房產(chǎn)價格指示被人懷疑“失真”,這究竟是因為房產(chǎn)商集體操縱,還是因為統(tǒng)計方法不科學。

    進入11月,關于中國房地產(chǎn)泡沫的爭論并未因為加息而停止或減弱。

    中國政府的智囊機構——中國社科院的學者們堅持認為中國地產(chǎn)界已成為“泡沫”重災區(qū);而作為國內(nèi)房地產(chǎn)界的監(jiān)管者——建設部則專門撰寫長文反駁此說。

    雖然爭論者仍未就“泡沫”界定達成共識,但雙方卻都關注一個核心指標即房產(chǎn)價格:價格是否已經(jīng)虛高?價格是否還要連續(xù)上漲?價格走勢還能持續(xù)多久?

    在國內(nèi),這些指標是由國家統(tǒng)計系統(tǒng)提供的。但“統(tǒng)計價格指標可能已經(jīng)嚴重偏離了實際市場價格,這些數(shù)據(jù)可能已經(jīng)存在人為操控”。10月29日中國社會科學院金融研究所房地產(chǎn)金融研究中心研究員尹中立對《中國新聞周刊》說,他認為這些數(shù)據(jù)存在“先天不足”。

    人為操控?

    尹中立是在最近考察上海及深圳房價時開始發(fā)現(xiàn)這一問題的。

    他對于上海房價非常熟稔,據(jù)他觀察,房價實際走勢可能并不像上海統(tǒng)計局公布的房價指標走勢。

    宏觀調(diào)控之后,“一些大的樓盤的銷售和交易明顯萎縮,交易明顯清淡,價格在往下走?!币f。但是統(tǒng)計數(shù)據(jù)卻始終漲勢如虹。

    由此,他開始成為統(tǒng)計數(shù)據(jù)的懷疑者。一個簡單的比較令他更加篤定自己是正確的。

    據(jù)有關部門要求,自今年7月1日起,上海市對所有房地產(chǎn)交易實行網(wǎng)上登記備案。因此7月后,上海的房地產(chǎn)交易價格有了比較可靠的來源。根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù),上海目前商品房的加權平均價約在8500元/平方米左右。

    而上海統(tǒng)計局公布的今年上半年商品住宅平均價格為5135元/平方米,8500元比5135元增長了66%。

    因此,他認為,“上海的房地產(chǎn)價格公開數(shù)據(jù)與真實價格之間有著驚人的差距?!?/p>

    最終,他從中國現(xiàn)行統(tǒng)計方法中找到了形成偏差的答案?!爸袊R?guī)的統(tǒng)計方法是從開發(fā)商那里而不是從市場各方采集數(shù)據(jù),從而造成數(shù)據(jù)準確性與可信度大打折扣?!?/p>

    也就是說,我們看到的統(tǒng)計指標是基于房地產(chǎn)商所填報的數(shù)據(jù)而來的。

    可以作為佐證的是,10月底的一次新聞發(fā)布會上,國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人鄭京平表示:統(tǒng)計局的統(tǒng)計并未從房地產(chǎn)的消費和使用方面著眼?!拔覀冎饕菑拈_發(fā)商的角度,就是說從生產(chǎn)方統(tǒng)計的,也就是房地產(chǎn)開發(fā)商完成的情況?!?/p>

    這些數(shù)據(jù)在尹看來形跡可疑,“在利益的驅(qū)動下,開發(fā)商可能按需填報。房價上漲時,由于擔心政府干預,他們傾向于低報銷售價格。行情看淡時,開發(fā)商又希望報高價格,造成價格上漲的假象,制造稀缺的市場預期?!?/p>

    由此,他判斷地產(chǎn)商“聯(lián)手做局集體操控房地產(chǎn)統(tǒng)計”的可能性非常之高。

    另一位曾經(jīng)參與制定國家統(tǒng)計局“國房景氣指數(shù)”和“中房景氣指數(shù)”的學者也告訴本刊,“現(xiàn)行基于報表制的統(tǒng)計方式的確有可能造成較大偏差?!?/p>

    辯駁“造假說”

    “嚴格地說,這個數(shù)據(jù)幾乎是不可能作假的?!北本┦薪y(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資處處長鄭新對《中國新聞周刊》說,鄭多年從事固定資產(chǎn)投資方面的統(tǒng)計工作,其中就包括房地產(chǎn)投資這一塊。

    按照我國現(xiàn)行投資統(tǒng)計制度,城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的投資包括基本建設、更新改造、其他投資、房地產(chǎn)開發(fā)和城鎮(zhèn)私人建房。

    其中,城鎮(zhèn)私人建房投資資料從城建部門取得,其余四部分按規(guī)模實行全面報表制度,凡是單個項目投資超過50萬元的(部分省市是500萬元以上)按項目報填送報表。

    以北京為例,由于北京目前私人建房已經(jīng)微乎其微,所以基本實行的是全面報表制度。這意味著,所有的地產(chǎn)商都要向北京市統(tǒng)計局提交統(tǒng)計報表。

    由此也可以發(fā)現(xiàn),統(tǒng)計系統(tǒng)事實上并不從房地產(chǎn)監(jiān)管部門如房管局等獲取數(shù)字,而是直接將報表發(fā)給各企業(yè),由企業(yè)填報。其中還有一個重要的原因是,統(tǒng)計系統(tǒng)往往需要最新的數(shù)據(jù),但是房屋管理部門的數(shù)據(jù)往往比較舊。

    “統(tǒng)計局的報表是按照《統(tǒng)計法》規(guī)定設計的,首先要求地產(chǎn)商的銷售額和銷售面都嚴格按照售房合同計算填報。其次,統(tǒng)計報表設計具有極強的平衡關系,比如賣多少房子對應相應的空置房。這意味著,一處作假處處作假。”鄭新說。

    隨后,統(tǒng)計系統(tǒng)還要就統(tǒng)計內(nèi)容的真實性進行稽核和檢查,填報錯誤者最多將被處以5萬元左右的罰款。在鄭的工作經(jīng)驗中,幾乎沒有出現(xiàn)過明顯的漏報和誤報情況,“很多錯誤都是因為企業(yè)沒有正確理解報表指標引起的,而非人為的操縱?!?/p>

    那么,為什么會出現(xiàn)上述上海房價統(tǒng)計中兩個平均價格的“天壤之別”。那位曾參與制定“國房景氣指數(shù)”和“中房景氣指數(shù)”的學者認為,根據(jù)《統(tǒng)計法》規(guī)定,統(tǒng)計局統(tǒng)計的數(shù)據(jù)是一個混合平均數(shù),即一個城市中某一時限內(nèi)所有在售地產(chǎn)項目的統(tǒng)計,其中包括:市內(nèi)和市郊、民居及商用等。

    “這樣統(tǒng)計出來的就是一個包含多種不同地段質(zhì)量的房屋的平均價格?!彼f。而上海市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)可能并不全面,一位當?shù)氐牡禺a(chǎn)商對本刊透露,雖然監(jiān)管機構要求所有房產(chǎn)交易必須上網(wǎng),但是很多郊縣項目還未上報至交易中心。因為高達8000余元的平均價是市內(nèi)的價格,而非統(tǒng)計學意義上的平均價。

    兩者從統(tǒng)計范圍上缺乏可比性。

    統(tǒng)計變革亟待“破冰”

    “我們沒有填報過北京統(tǒng)計局的日常報表?!北本┦幸患业禺a(chǎn)企業(yè)總裁對本刊說,同樣的,本刊詢問的其他兩家地產(chǎn)商也都對這種原本用于國家日常統(tǒng)計的報表記憶模糊。

    根據(jù)中國的現(xiàn)行統(tǒng)計方法,“報表制度屬于國家統(tǒng)計調(diào)查,是由各省、自治區(qū)、直轄市統(tǒng)計局和國務院各有關部門負責,根據(jù)國家統(tǒng)計局擬定的內(nèi)容,按照全國統(tǒng)一的統(tǒng)計范圍、計算方法、統(tǒng)計口徑和填報目錄,認真組織實施,按時填報?!?/p>

    報表制度按報告期別分為年報和月報、季報等定期統(tǒng)計報表。各項報表的報送時間及報送方式按規(guī)定以電子郵件或傳真的形式向國家統(tǒng)計局報送。

    對此,鄭新解釋說,“房地產(chǎn)企業(yè)必須依法填報統(tǒng)計報表,由財務部門來做。那些企業(yè)高層可能不了解?!?/p>

    另外,房地產(chǎn)界對于統(tǒng)計系統(tǒng)“平均房價”等指數(shù)的質(zhì)疑之聲也不絕于耳,中國的平均房價中包含了大量的農(nóng)村房產(chǎn),這同城鎮(zhèn)中的房地產(chǎn)是截然不同的兩種事物。

    “計算整個城市的平均價格乃至全國的平均價格沒有意義。這就如同不可能拿一輛奔馳的價格同一輛夏利相比較,并計算平均車價,這對于購車人沒有任何意義。”北京市華遠地產(chǎn)股份有限公司總裁任志強對本刊說。

    統(tǒng)計學者們和地產(chǎn)商還對統(tǒng)計計算的方式也有諸多微詞。事實上,在統(tǒng)計界這被歸咎于制度性誤差。中國現(xiàn)行的固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計,是從計劃經(jīng)濟時代的基本建設統(tǒng)計演變而來的。

    建國初期,中國只有基本建設投資統(tǒng)計,至上世紀70年代末才增加了更新改造、全民其他和城鎮(zhèn)集體投資統(tǒng)計,80年代初增加了城鄉(xiāng)私人建房統(tǒng)計,直到90年代初才將農(nóng)村集體和房地產(chǎn)開發(fā)納入投資統(tǒng)計范圍。由此基本形成了現(xiàn)在的投資統(tǒng)計框架。雖然框架已建,但是統(tǒng)計方法上還是以計劃經(jīng)濟時代的報表制為主。

    據(jù)了解,目前國內(nèi)主流的報表統(tǒng)計中存在報表種類多,統(tǒng)計口徑不統(tǒng)一,指標繁瑣,個別指標用處不大,部門合作有限,報表收集難度加大等主要問題。

    而在歐美等發(fā)達國家,目前主要采取的是“抽樣調(diào)查”的方式,而非報表制?!皬哪撤N意義上來說,統(tǒng)計調(diào)查方法改革就是一個擴大抽樣調(diào)查的應用領域、縮小全面統(tǒng)計報表的調(diào)查范圍,逐步確立抽樣調(diào)查主體地位的過程。”國內(nèi)一位統(tǒng)計系統(tǒng)的官員曾經(jīng)這樣說。

    但這項改革進展得并不順利,據(jù)本刊了解,目前房地產(chǎn)平均價的計算幾乎不采用抽樣調(diào)查的方式而沿襲報表制。

    “如此統(tǒng)計出來的數(shù)據(jù)可能從縱向上看還有宏觀的可比性,但對于普通老百姓沒有任何實際意義。”一位統(tǒng)計學者說。

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