王永偉：后大盤時(shí)代的悍將

語(yǔ)　澤

當(dāng)數(shù)十萬(wàn)平米的大盤已經(jīng)提不起人們興趣的時(shí)候，后大盤時(shí)代漸漸來(lái)臨，而萬(wàn)柳集團(tuán)想要充當(dāng)?shù)某鞘羞\(yùn)營(yíng)商角色，似乎要想替代開(kāi)發(fā)商成為這個(gè)時(shí)代的主力悍將。

“那么浩大的一個(gè)工程，集規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、金融于一體，耗資150億美元呢，光靠一個(gè)城市重建局來(lái)完成！”剛考察回來(lái)后的王永偉向記者描述著自己的美國(guó)之行，在平緩的語(yǔ)調(diào)中，自有一種激情在言語(yǔ)之間涌動(dòng)。

他所說(shuō)的是美國(guó)波士頓城市重建局對(duì)一個(gè)老城區(qū)的改造，這項(xiàng)大工程包括購(gòu)買老城的土地，拆遷住房，建設(shè)兩條地下高速公路，建設(shè)地上人文園林……而作為坐擁有數(shù)十億資產(chǎn)的萬(wàn)柳集團(tuán)總經(jīng)理的王永偉，正希望扮演著以上的角色，他告訴記者：萬(wàn)柳集團(tuán)希望在未來(lái)幾年內(nèi)，通過(guò)一些資本手腕整合上百億的資金鏈，成為資本雄厚的城市運(yùn)營(yíng)商。

相對(duì)北京其他國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，萬(wàn)柳集團(tuán)起步較晚，甚至體質(zhì)單薄，最初只有一紙土地授權(quán)以及400萬(wàn)元啟動(dòng)資金。但當(dāng)曾經(jīng)作為國(guó)企主流的“大開(kāi)發(fā)”或者“一開(kāi)發(fā)”漸漸淡出人們視野的時(shí)候，萬(wàn)柳卻逐漸的發(fā)展壯大。

當(dāng)數(shù)十萬(wàn)平米的大盤已經(jīng)提不起人們興趣的時(shí)候，后大盤時(shí)代漸漸來(lái)臨，而萬(wàn)柳集團(tuán)想要充當(dāng)?shù)某鞘羞\(yùn)營(yíng)商角色，似乎要想替代開(kāi)發(fā)商成為這個(gè)時(shí)代的主力悍將。

沙漠下的金子

春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，一位晉國(guó)的王子遭到驅(qū)逐，他與他的追隨者流亡異鄉(xiāng)。一天，他走到五鹿這個(gè)地方的時(shí)候，饑餓難耐，便走到路邊向一位農(nóng)民乞討食物，農(nóng)民拿起一塊黃土告訴他：長(zhǎng)期干旱，已多年絕產(chǎn)，你拿著這塊黃土吧。王子遭到了羞辱，大怒，正要斥責(zé)農(nóng)民，一位大臣阻攔住他，告訴他：有了這塊土就有了王位和社稷，你應(yīng)該拜謝……

歷來(lái)土地就是權(quán)力、財(cái)富和地位的象征，有土地就有了一切。而對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，土地則是企業(yè)發(fā)展的根本資源。

王永偉或許并沒(méi)有想到自己會(huì)成為一家國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的總經(jīng)理，但他卻早已選擇了土地——“我上高中的時(shí)候，特別喜歡沙漠，覺(jué)得沙漠太壯觀了，它如此神秘，似乎埋藏了許多未知的文明和寶藏；另一方面，沙漠又正侵蝕人類的生存空間，所以我立志想去治理沙漠。我覺(jué)得征服沙漠會(huì)很有成就感，那時(shí)填的所有志愿都和沙漠有關(guān)系。”

中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)畢業(yè)之后，王永偉想去支邊，但因?yàn)楦鞣N原因，最終沒(méi)能去成。留在北京，王永偉有三個(gè)選擇，一是到農(nóng)業(yè)部工作，二是回家鄉(xiāng)寧波新聞中心，三是到海淀鄉(xiāng)萬(wàn)柳工程籌備辦公室。前兩個(gè)選擇一個(gè)體面，一個(gè)薪酬高，可是王永偉還是選擇了第三份工作，因?yàn)樵谒磥?lái)那里才能讓他真正有用武之地。

大學(xué)三年級(jí)時(shí)，王永偉曾到海淀鄉(xiāng)講課，當(dāng)時(shí)海淀鄉(xiāng)的領(lǐng)導(dǎo)與他談的最多的就是海淀鄉(xiāng)的發(fā)展：為什么這么好的地段卻不能開(kāi)發(fā)？萬(wàn)柳不僅靠近中關(guān)村，有中關(guān)村后花園之稱，成為北四環(huán)附近最適宜居住和工作的區(qū)域，而且萬(wàn)柳擁有大面積的綠地，在北京這座高樓林立的大都市，的確是一種難能可貴的資源。

想開(kāi)發(fā)萬(wàn)柳也并不容易，萬(wàn)柳地區(qū)大部分為農(nóng)業(yè)用地，開(kāi)發(fā)需要維持綠化隔離帶，保護(hù)頤和園文化遺產(chǎn)，注意附近軍用機(jī)場(chǎng)的安全，因此開(kāi)發(fā)萬(wàn)柳并非輕而易舉的事情。

但萬(wàn)柳需要改造。當(dāng)時(shí)的海淀鄉(xiāng)可以說(shuō)是北京邊緣的沙漠。雖然緊靠中關(guān)村，但由于缺乏管理，農(nóng)民在自家用地上私搭亂蓋，以出租的形式謀取利潤(rùn)。而這種窩棚區(qū)又成為盜版光盤、假冒偽劣商品的最佳倉(cāng)庫(kù)。無(wú)序的管理，吸引了大量外地人口，外地人口與當(dāng)?shù)厝丝诒壤_(dá)10：1，這又給當(dāng)?shù)氐闹伟苍斐闪撕艽蟮碾[患。

改造需要錢，開(kāi)發(fā)萬(wàn)柳當(dāng)時(shí)的測(cè)算總共需要60億經(jīng)費(fèi)，可政府出不起這筆錢。于是，反對(duì)的聲音一浪高過(guò)一浪?！笆紫仁菍?duì)我們這些人的能力不信任，籌備小組5個(gè)人，沒(méi)有一人有正式的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。其次是對(duì)資金方面的擔(dān)憂，政府只有400萬(wàn)，從哪里搞到數(shù)十億經(jīng)費(fèi)。再次，當(dāng)時(shí)北京市領(lǐng)導(dǎo)更換，對(duì)于政策解讀可能不同，存在政策上的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

當(dāng)時(shí)為了能夠跑下來(lái)萬(wàn)柳項(xiàng)目，每天早上王永偉7點(diǎn)準(zhǔn)時(shí)出發(fā)，在各個(gè)部委沒(méi)有上班的時(shí)候，王永偉已經(jīng)在辦公室外等候；每天深夜，在自制的制圖桌前，王永偉還要揣摩圖紙的細(xì)節(jié)。而用王的話說(shuō)：當(dāng)時(shí)有那么一股子激情在支撐著自己。

“我當(dāng)時(shí)想：如果三年之內(nèi)，把萬(wàn)柳做起來(lái)，那么對(duì)我的人生來(lái)說(shuō)，會(huì)有一個(gè)好的起點(diǎn)，而且這么大的一個(gè)項(xiàng)目，我會(huì)和方方面面打交道，上到中央，下到地方各個(gè)部門，對(duì)我的鍛煉很大?！?/p>

不知是因?yàn)樾疫\(yùn)，還是因?yàn)樘斓莱昵?，最終，對(duì)萬(wàn)柳的開(kāi)發(fā)得到了市政府的批準(zhǔn)。

萬(wàn)柳催生悍將

采訪整個(gè)過(guò)程，王永偉聲音一直很輕，語(yǔ)調(diào)也沒(méi)有什么抑揚(yáng)頓挫，更沒(méi)有什么表情。這似乎與他說(shuō)的激情并不相稱。然而，如果你了解到萬(wàn)柳的整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程，會(huì)發(fā)現(xiàn)王永偉的熱情已變?yōu)閷?duì)萬(wàn)柳開(kāi)發(fā)的每個(gè)細(xì)節(jié)的思考。

“1997年公司成立以后，和我們談合作的多了，先后有300多個(gè)開(kāi)發(fā)商來(lái)談。我們沒(méi)有做過(guò)，只能先聽(tīng)人家的，后來(lái)才慢慢形成了自己開(kāi)發(fā)的理念?！?/p>

談到萬(wàn)柳規(guī)劃理念的形成，王永偉并不避諱自己當(dāng)初的“偷藝”。除了與開(kāi)發(fā)商見(jiàn)面，王永偉還先后拜訪了北京各大設(shè)計(jì)院、規(guī)劃局、建委的專家，包括清華大學(xué)的吳良鏞院士，從眾多知名專家的建議中，王永偉組合出自己的萬(wàn)柳規(guī)劃方案：

“首先，開(kāi)發(fā)目的就是為了保存北京這塊完整的綠地，所以我們把四分之三的土地留出來(lái)，只用四分之一的土地開(kāi)發(fā)，保留下來(lái)的就是靠近頤和園的高爾夫球場(chǎng)這塊。住宅主要集中在南邊開(kāi)發(fā)，這樣既和歷史的東西相符，也能給當(dāng)?shù)乩习傩战?jīng)濟(jì)上的回報(bào)?！?/p>

對(duì)于開(kāi)發(fā)商的選擇，萬(wàn)柳在開(kāi)發(fā)之初就制定了三個(gè)條件：第一，這家公司要有實(shí)力；第二，公司要有很好的開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)；第三，開(kāi)發(fā)理念要接近。

為了最后一個(gè)條件，王永偉舍棄了很多機(jī)會(huì)。當(dāng)時(shí)，萬(wàn)科、萬(wàn)通都曾找過(guò)萬(wàn)柳，希望能夠全部拿下這塊土地，但是因?yàn)閷?duì)于土地的認(rèn)識(shí)、價(jià)格等理念的不相符，最終沒(méi)能合作成功。

“我們當(dāng)時(shí)怕控制力不夠，因?yàn)槲覀儺吘惯€要對(duì)當(dāng)?shù)乩习傩肇?fù)責(zé)。我不知道他們能做成什么樣子，我們既定的是分期開(kāi)發(fā)、分模式開(kāi)發(fā)，自己定的目標(biāo)8—10年完成，分三步走，三種模式?！?/p>

他所提到的三步走、三種模式，可以說(shuō)是萬(wàn)柳開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)：

第一步：出讓土地模式，獲得資金；

第二步：合作開(kāi)發(fā)模式，增加自己的利潤(rùn)率，并積累一部分經(jīng)驗(yàn)；

第三步：自營(yíng)開(kāi)發(fā)模式，人財(cái)物自主，獲得全部利潤(rùn)。

萬(wàn)柳的這種漸進(jìn)的方式，逐步提高了幾乎以土地為惟一資源的萬(wàn)柳集團(tuán)的利潤(rùn)率，并保證了失去土地的農(nóng)民的利益最大化。

為了能得到土地的最高價(jià)值，萬(wàn)柳的第一塊開(kāi)發(fā)選擇了光大作為合作伙伴，于是便有了以后的光大花園。

在光大花園的開(kāi)發(fā)中，值得一提的是：光大當(dāng)時(shí)以熟地的價(jià)格接受了萬(wàn)柳尚未拆遷的生地。這就意味著，與光大花園比鄰的蘇州公寓賣5000元的價(jià)格，光大就要賣7000才能獲得利潤(rùn)。為此，王永偉與光大達(dá)成協(xié)議，除了按時(shí)拆遷，還要保證，如果光大花園沒(méi)有賣到7000元的價(jià)位，萬(wàn)柳要補(bǔ)償余額。

事情最后卻進(jìn)展的異常順利，除了萬(wàn)柳得天獨(dú)厚的地理位置優(yōu)勢(shì)之外，運(yùn)氣也幫了王永偉一把，他從中逐漸找到了城市運(yùn)營(yíng)商的感覺(jué)。

“那是大氣候很好，經(jīng)過(guò)了1997年的調(diào)整，1998年正好趕上全國(guó)住房改革，整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)始起飛。當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)有點(diǎn)供不應(yīng)求的感覺(jué)，集團(tuán)利用這個(gè)最后的機(jī)會(huì)進(jìn)行購(gòu)買。光大花園不到一年就幾乎全部賣完，最后均價(jià)7000以上?！?/p>

后大盤時(shí)代

對(duì)萬(wàn)柳這種大型綜合工程，王永偉認(rèn)為需要有一個(gè)機(jī)構(gòu)來(lái)?yè)?dān)當(dāng)政府與企業(yè)之間的中介。

“這個(gè)中介需要比政府考慮更多的經(jīng)濟(jì)效益，要比企業(yè)考慮更多的社會(huì)效益，要替政府分擔(dān)社會(huì)的責(zé)任，同時(shí)也要通過(guò)政府拿到一些優(yōu)惠。這不是以犧牲經(jīng)濟(jì)效益為前提，也不是以犧牲社會(huì)效益為前提。他是一個(gè)結(jié)合體，考慮的問(wèn)題比純企業(yè)和純政府都要多，管的范圍要寬。這樣的城市運(yùn)營(yíng)商國(guó)內(nèi)有，但不多，成功的則更少?！?/p>

據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)近3萬(wàn)家，但目前還沒(méi)有真正意義上的城市運(yùn)營(yíng)商，只有在珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲以及北京地區(qū)，一些大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始扮演起城市運(yùn)營(yíng)商的角色。業(yè)界人士預(yù)計(jì)，2004年在一些超大型城市，比如北京、上海等城市，政府會(huì)加大力度，全面介入開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。一方面政府會(huì)從政策規(guī)范的角度介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，比如加強(qiáng)對(duì)于土地的控制；另一方面，超大型房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)主動(dòng)與本地政府聯(lián)手。隨著地產(chǎn)品牌企業(yè)加緊向全國(guó)擴(kuò)張步伐，地域板塊間的差異化競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈，城市運(yùn)營(yíng)由此成為許多城市謀求快速發(fā)展的策略。

萬(wàn)柳地區(qū)的項(xiàng)目，大部分封頂80%就已經(jīng)賣出去了，而這與萬(wàn)柳集團(tuán)的整個(gè)調(diào)配運(yùn)作不無(wú)關(guān)系。

“比如，30米以上的道路，規(guī)劃中應(yīng)該政府去建的，但是萬(wàn)柳區(qū)域內(nèi)45米、50米的道路，都是我自己做的。這也有好處，我能夠保證我的工期，同時(shí)這種交通設(shè)施的建設(shè)帶來(lái)的地價(jià)上漲，與修路的投資相比，我們還是有利可圖的?！?/p>

除此之外，萬(wàn)柳還計(jì)劃在該地區(qū)引進(jìn)北大附中，建設(shè)體育中心、醫(yī)院、派出所、郵局等一般開(kāi)發(fā)商不會(huì)去做的配套工程。這同時(shí)也解決了某些拆遷原住民的就業(yè)問(wèn)題，同時(shí)獲得了一部分后續(xù)收益。

大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，拆遷必不可少。萬(wàn)柳這樣大型的項(xiàng)目，占用了很多農(nóng)業(yè)用地，除了拆遷，同時(shí)又面臨著一個(gè)農(nóng)民失去土地的問(wèn)題。如何讓失去土地的農(nóng)民獲得更好的生活，成了萬(wàn)柳作為城市運(yùn)營(yíng)商最難纏的問(wèn)題。

在萬(wàn)柳未開(kāi)發(fā)前，農(nóng)民依靠出租臨時(shí)房屋，獲得了不少的收入，當(dāng)?shù)卦?jīng)流行一句話：“養(yǎng)個(gè)兒子，不如搭個(gè)棚子”。海淀鄉(xiāng)萬(wàn)泉村是有名的億元村，每年村里生產(chǎn)總值上億元，無(wú)須拆遷，村民的生活也非常好。

由于城郊人口素質(zhì)較低，同時(shí)又有八旗子弟的習(xí)氣，對(duì)于工作非常挑剔，解決當(dāng)?shù)乩习傩瞻簿訕?lè)業(yè)問(wèn)題成了對(duì)王永偉的最大挑戰(zhàn)。

萬(wàn)柳首先進(jìn)行了一系列股份制改造，成立集團(tuán)公司，按照農(nóng)民的土地多少，加入公社大隊(duì)時(shí)間長(zhǎng)短等項(xiàng)細(xì)則，按比例分配股份，萬(wàn)柳集團(tuán)依靠改造綠地建設(shè)的高爾夫球場(chǎng)、Shopingmall、底商、寫字樓等物業(yè)的收入，作為分紅的來(lái)源，保障了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的生活。

“每年產(chǎn)生6000—7000萬(wàn)的凈現(xiàn)金流，一方面，我們按股分紅，按照整體產(chǎn)生效益核算，讓萬(wàn)柳成為公眾公司，但是股份不允許隨便轉(zhuǎn)讓；另一方面，我們吸納一部分愿意就業(yè)的村民成為萬(wàn)柳的職工，給予較高的工資待遇。這樣就解決了村民和萬(wàn)柳開(kāi)發(fā)利益沖突的問(wèn)題，所有的人都可以吸納到萬(wàn)柳，既可以是股東，也可以作為職工，從理論層面和實(shí)踐層面說(shuō)明了集體資產(chǎn)歸誰(shuí)所有的問(wèn)題?！?/p>

萬(wàn)柳地區(qū)開(kāi)發(fā)完成，讓萬(wàn)柳集團(tuán)獲得了雄厚的實(shí)力。作為城市運(yùn)營(yíng)商，萬(wàn)柳集團(tuán)還面臨走出萬(wàn)柳地區(qū)的問(wèn)題，但是擺在王永偉面前的另一個(gè)難題是：走出萬(wàn)柳地區(qū)的萬(wàn)柳集團(tuán)，怎樣運(yùn)作土地，怎樣整合政府與市場(chǎng)兩種資源，成為更具實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)？從這一點(diǎn)看來(lái)，萬(wàn)柳的發(fā)展之路還很漫長(zhǎng)。

王永偉直面四大難題

如何運(yùn)作國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)？

怎么解決行政干預(yù)較多的問(wèn)題？

王永偉：國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的審批程序會(huì)比較多，存在決策不專業(yè)性的問(wèn)題。有時(shí)會(huì)有一些權(quán)力空缺，不負(fù)責(zé)任的情況，但有時(shí)也會(huì)出現(xiàn)過(guò)分主張的情況，這是一個(gè)矛盾體。

從萬(wàn)柳集團(tuán)來(lái)說(shuō)，解決這個(gè)問(wèn)題，我覺(jué)得要充分溝通，特別是開(kāi)會(huì)之前的溝通。如果會(huì)前不進(jìn)行溝通，會(huì)上將什么都說(shuō)不清楚，甚至長(zhǎng)時(shí)期拖延下去。而會(huì)前溝通后，可能一個(gè)小時(shí)的會(huì)議上就能達(dá)成共識(shí)。

怎么解決資金吃緊的問(wèn)題？

王永偉：可以采取出讓土地獲得開(kāi)發(fā)資金，然后再合作開(kāi)發(fā)，最后獨(dú)立開(kāi)發(fā)的漸進(jìn)步驟來(lái)進(jìn)行發(fā)展，開(kāi)發(fā)進(jìn)程一定要清晰。

我們也有資金緊張的情況，比如四環(huán)路建設(shè)的時(shí)候，四環(huán)路兩邊50米都要拆掉，一下子好幾個(gè)億的資金缺口，政府也充分考慮我們的困難，給我們一年期專項(xiàng)貸款1.5億，到期我們資金也正好運(yùn)轉(zhuǎn)回來(lái)，隨時(shí)調(diào)整資金流非常重要。另外，對(duì)于政策解讀要注意，再有就是對(duì)于銀行要保持良好信譽(yù)。

怎么解決人浮于事及激勵(lì)機(jī)制不足的問(wèn)題？

王永偉：社會(huì)人才對(duì)于國(guó)有企業(yè)不適應(yīng)，主要在于國(guó)有企業(yè)工資、審批程序等諸多環(huán)節(jié)的不規(guī)范。

但是人員不流動(dòng)，企業(yè)做下去就缺乏激情。我之前幾個(gè)總經(jīng)理，沒(méi)有開(kāi)除過(guò)一個(gè)人，但我來(lái)之后，遣散了若干人，這樣做對(duì)某些人會(huì)造成損失，但是企業(yè)有了正常的人員流動(dòng)，才會(huì)健康。

怎么解決土地稀缺性的問(wèn)題？

王永偉：現(xiàn)在我們已經(jīng)遇到了這樣的問(wèn)題，為此我們做過(guò)一些準(zhǔn)備，萬(wàn)柳參與了圓明園，頤和園周邊其他地區(qū)的改造，都是以入股形式進(jìn)行的。我們資金問(wèn)題解決之后，走拍賣獲得土地的路子也沒(méi)問(wèn)題，我還可以收購(gòu)那些資金流被掐斷的企業(yè)的土地，另外，還可以在北京以外的二線城市做一些開(kāi)發(fā)。

除了萬(wàn)柳得天獨(dú)厚的地理位置優(yōu)勢(shì)之外，運(yùn)氣也幫了王永偉一把，他從中逐漸找到了城市運(yùn)營(yíng)商的感覺(jué)。