富人區(qū)是這樣炮制出來的嗎？

張邦松　陳　曉

北京本土的地產(chǎn)霸主首創(chuàng)置地，要在北京東北部仿紐約上東區(qū)開發(fā)一個(gè)名叫“陽光上東”的富人區(qū)概念。有人指出，北京富人住宅還形不成區(qū)域，北京別墅市場(chǎng)的發(fā)展期，都還不足10年，怎么可能形成富人區(qū)？

這塊荒地在溫立偉的眼中，絕對(duì)是一塊黃金寶地。溫是北京亞豪地產(chǎn)公司的策劃經(jīng)理。

北京東四環(huán)北路綠化帶以東、酒仙橋路電子城以西，東壩河與亮馬河之間，是一片很不起眼的荒地，至少目前看上去是這樣的。溫立偉就是要在這里策劃與銷售富人區(qū)“陽光上東”。

9月中旬將開盤的“陽光上東”是京城房地產(chǎn)巨頭首創(chuàng)置業(yè)的一次大手筆，該公司剛于6月19日在香港掛牌上市。負(fù)責(zé)具體操作這個(gè)項(xiàng)目的，是首創(chuàng)置業(yè)的子公司陽光股份。據(jù)陽光股份項(xiàng)目銷售經(jīng)理郭玉恒介紹，占地47公頃的“陽光上東”只是整個(gè)“北京上東區(qū)”計(jì)劃的一個(gè)部分，一個(gè)占地57公頃的后續(xù)項(xiàng)目也在醞釀之中，這些樓盤的均價(jià)都在萬元以上。整個(gè)項(xiàng)目占地100公頃以上，相當(dāng)于160個(gè)左右的足球場(chǎng)，總投資近100億。

對(duì)于這樣一個(gè)巨大的投資項(xiàng)目來說，定位顯得尤為重要?！斑@將建成一個(gè)真正意義上的富人區(qū)。”溫立偉這樣說。

復(fù)制紐約上東區(qū)

“對(duì)于中國(guó)來說，富人區(qū)這種模式尚處在萌芽狀態(tài)。”郭玉恒說，“而這正是我們的機(jī)會(huì)?！?/p>

郭玉恒認(rèn)為，北京現(xiàn)有不少高檔的住宅小區(qū)，比如京順別墅區(qū)、亞北別墅區(qū)、京昌別墅區(qū)、長(zhǎng)安街高檔公寓區(qū)等等，但它們都不是真正意義上的富人區(qū)。因?yàn)樗鼈兊囊?guī)模都很小，其社區(qū)文化基本只是一種家居文化，沒有街道文化。家居文化只注重私密性，而缺乏社區(qū)成員之間的融合。而國(guó)外富人區(qū)流行的街道文化在注重社區(qū)成員私密性的同時(shí)，更注重為成員提供一個(gè)公共交流的平臺(tái)。而且北京這些小區(qū)的項(xiàng)目之間是沒有任何聯(lián)系的，房子的檔次參差不齊，有的房子賣到上千萬，有的只有幾十萬。

北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心的胡大源教授說：“根據(jù)國(guó)外的情況，富人區(qū)并非指金融圈之類的富豪聚集地，而是指其居住生活區(qū)。從某種程度上說，富人區(qū)是城市文明和經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。從這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)看，四環(huán)以內(nèi)的北京城里只有豪宅，沒有富人區(qū)?！?/p>

“世界上幾乎每個(gè)知名的大都市都會(huì)有自己的富人區(qū)，如紐約的上東區(qū)、悉尼的玫瑰灣、香港的淺水灣等等，北京也應(yīng)該有自己的富人區(qū)。”溫立偉解釋策劃“北京上東區(qū)”的初衷。

他承認(rèn)這個(gè)項(xiàng)目的靈感來自紐約上東區(qū)。

1857年，兩位美國(guó)人在紐約的東北部(美國(guó)人稱為上東區(qū))規(guī)劃出了紐約中央公園，這個(gè)長(zhǎng)4000米，寬800米，占地3.4平方公里的狹長(zhǎng)地帶，被譽(yù)為紐約的“綠肺”。中央公園建成15年后，周邊地價(jià)增長(zhǎng)了9倍。在此后近200年的時(shí)間里，上東區(qū)逐漸成為紐約富人區(qū)的代名詞。只有上層社會(huì)的有錢人才能住在上東區(qū)的第5大道和帕克大道。在這兒可以看到街旁身穿制服的門房為住在價(jià)值千萬美元豪宅的主人招呼出租車，高貴的婦人優(yōu)雅地牽著修飾整潔的狗兒，偕同小孩和保姆一起漫步中央公園。

在溫立偉看來，這樣的場(chǎng)景將會(huì)在他的“北京上東區(qū)”重演，因?yàn)楸本┥蠔|區(qū)無論從區(qū)域位置、環(huán)境還是功能上，都與紐約上東區(qū)極為相似。

陽光上東區(qū)域位置處在四元橋沿著四環(huán)路向南到酒仙橋，正好位于北京市的東北方向，處于上東區(qū)域。它南側(cè)的朝陽公園和花園別墅區(qū)形成北京四環(huán)內(nèi)最大的一塊綠地，其作用酷似紐約中央公園。這里的“燕莎-麗都”商圈內(nèi)涉外配套設(shè)施密集，國(guó)際氛圍濃郁。

這種相似讓首創(chuàng)置業(yè)決心把紐約上東區(qū)拷貝到中國(guó)?！皩?shí)際上我們不是在制造概念，北京的富人區(qū)已有自己的雛形了，我們只是在此基礎(chǔ)上加以規(guī)劃發(fā)展?！睖亓フf。

形似神不似

與溫立偉一樣看好富人區(qū)前景的，還有美國(guó)著名地產(chǎn)商漢斯公司。這家擁有46年歷史的地產(chǎn)巨頭在朝陽公園南側(cè)出巨資買地，開發(fā)同為高端的公園大道萬盛家園，這兩個(gè)萬元項(xiàng)目同時(shí)出現(xiàn)在朝陽公園地區(qū)，再加上該地區(qū)原有的棕櫚泉國(guó)際公寓等其他高檔項(xiàng)目，讓人覺得一個(gè)屬于北京的富人區(qū)似乎已經(jīng)顯山露水了。

中國(guó)人民大學(xué)公共政策研究中心研究員舒可心認(rèn)為：“隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，自然形成的、以資產(chǎn)和收入為主要區(qū)分手段的不同社區(qū)，將出現(xiàn)在北京。平民區(qū)，中產(chǎn)階層社區(qū)，富人區(qū)將會(huì)產(chǎn)生。”但是，舒可心強(qiáng)調(diào)，富人區(qū)的產(chǎn)生不是發(fā)展商和政府所左右的，也不是發(fā)展商主觀開發(fā)出來的，而是“自然形成”的。

從世界上一些著名富人區(qū)的形成過程，我們可以看到一些相似的發(fā)展軌跡：在城市里區(qū)位最好的地方，擁有絕佳的自然環(huán)境，一批當(dāng)時(shí)上流社會(huì)的人士入住其中，他們的財(cái)富與修養(yǎng)使這個(gè)地區(qū)的配套設(shè)施和人文氛圍日漸成熟，接著越來越多的上流社會(huì)富人被吸引過來，他們帶來新的財(cái)富和文化，這些財(cái)富與文化在不斷的融合中形成了這個(gè)地區(qū)獨(dú)特的富人文化。

中國(guó)建設(shè)設(shè)計(jì)研究院人居環(huán)境設(shè)計(jì)研究所的顧問總工程師高拯教授指出，綜觀全球，幾乎沒有一個(gè)富人區(qū)是規(guī)劃的結(jié)果，也沒有一個(gè)政府或開發(fā)商有能力將這些富豪聚攏在一個(gè)硬性規(guī)定的區(qū)域。每一個(gè)這樣的高尚住宅區(qū)都是隨著時(shí)間的推移逐漸發(fā)展、成熟起來的，其背后可能有市政、環(huán)境、人文等多種綜合因素。不是有幾幢豪宅就是富人區(qū)，也不是昂貴的地段就能自封為富人區(qū)，每個(gè)富人區(qū)都有自己的特質(zhì)和品位，它絕非簡(jiǎn)單的地域分隔，還有許多社會(huì)的、文化的內(nèi)涵值得推敲。即富人區(qū)既要個(gè)性化，又要有人文內(nèi)涵?！芭c其說紐約上東區(qū)是因其財(cái)富而聞名，不如說是因?yàn)樗母蝗宋幕?。”高拯說。

而這種富人文化的缺失，正是中國(guó)富人區(qū)開發(fā)上的硬傷。

首先，富人區(qū)的政策環(huán)境并不寬松，“富人區(qū)”在中國(guó)一直是一個(gè)頗為忌諱的字眼，我國(guó)有關(guān)部門曾明確禁止“富人區(qū)”這樣的提法。而且，中國(guó)富人的形成不過是改革開放以來的事，指望在這么短的時(shí)間之內(nèi)，形成國(guó)外數(shù)百年才形成的富人文化，顯然是不現(xiàn)實(shí)的。

像北京上東區(qū)這么大的項(xiàng)目，如何保證當(dāng)中的業(yè)主都是開發(fā)商所希望的那種上流社會(huì)的富人呢？“這很難保證?！笔婵尚牟⒉豢春帽本┥蠔|區(qū)的前景，“富人區(qū)是一種所謂的富人文化在起作用，并不是把中國(guó)的“地主老財(cái)”都攢在一塊。而且，中國(guó)自改革開放以來產(chǎn)生的第一代富人很多是利用政府政策的空子產(chǎn)生的，所以不敢露富。他們根本不愛扎堆?！?/p>

溫立偉在談到北京上東區(qū)的客戶群時(shí)就頗為無奈地表示：“我們當(dāng)時(shí)把客戶定義為一個(gè)上流社會(huì)，國(guó)外可能有伯爵、爵士這樣的上流社會(huì)貴族，但在中國(guó)沒有，那么你的生活水平能達(dá)到這個(gè)層次就OK了，你能消費(fèi)得起就證明你夠這個(gè)層次?！?/p>

事實(shí)上，即便如此，北京對(duì)高檔住宅的需求量也沒有開發(fā)商們估計(jì)的那么樂觀。根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：2002年四季度北京的高檔住宅空置率較前三季度有明顯的增長(zhǎng)：公寓和別墅的空置率分別增長(zhǎng)了3.8%和2%，分別達(dá)到了26.2%和15.2%。一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“這個(gè)數(shù)字還有繼續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)?！彼治?，因?yàn)楸本┑牡赜蛱攸c(diǎn)不好，環(huán)境不好，氣候干燥，又有沙塵暴，難以吸引中國(guó)其他地方有錢人來此定居。中國(guó)有錢人很多希望在國(guó)外買房，國(guó)外的有錢人也更愿意在生存環(huán)境更好的地方置業(yè)。

安地房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理張寶全則認(rèn)為，中國(guó)已錯(cuò)過了形成富人區(qū)的時(shí)機(jī)，“微軟7個(gè)星期發(fā)展起來，也可能7個(gè)星期完蛋，現(xiàn)代社會(huì)不是產(chǎn)生貴族的時(shí)代，財(cái)富的變化比以往任何時(shí)候都要快，如果過去沒有形成富人區(qū)，而現(xiàn)在想要形成穩(wěn)定的富人區(qū)，是不大可能的?！?/p>