住公房者：租還是買？

呂尚春

經(jīng)過1998年公房出售的一波波熱浪，北京地區(qū)多數(shù)住戶對(duì)于成本價(jià)1450元／平方米的售價(jià)已是耳熟能詳。因此對(duì)于今年成本價(jià)的調(diào)整，住戶的反應(yīng)速度要大大快于去年。近日公房售價(jià)調(diào)為1485元／平方米，已成為不少住戶談?wù)摰脑掝}。

新售房辦法的四點(diǎn)變化

與1997年公房出售辦法相比，1998年公有住房的出售辦法維持不變的計(jì)價(jià)因素有：按成本價(jià)出售公房的房?jī)r(jià)計(jì)算公式、付款方式、成新折扣、工齡折扣、調(diào)節(jié)因素、裝修設(shè)備價(jià)、提前付款折扣計(jì)算辦法。

那么都有哪些計(jì)價(jià)辦法有變化呢?值得注意的有以下四點(diǎn)。

1.實(shí)際售價(jià)低限從1997年的206元／平方米，上調(diào)為211元／平方米。

即各單位按規(guī)定的計(jì)價(jià)公式計(jì)算后，實(shí)際售價(jià)(不含提前付款折扣)低于每建筑平方米211元的(含陽臺(tái))，均以211元計(jì)。

2.提前付款月折扣率從1997年的9.15／1000下調(diào)為3.15／1000。

這顯然是由于銀行存貸款利率一路下調(diào)之后的必然結(jié)果。

3.現(xiàn)住房折扣率由1997年的3％下調(diào)為1％。

按1994年《北京市貫徹國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革決定的通知》規(guī)定：“職工以成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買現(xiàn)住房給予現(xiàn)住房折扣。1994年現(xiàn)住房折扣率為負(fù)擔(dān)價(jià)的5％。以后逐年減少，2000年以前取消?！币来送扑?，1999年的現(xiàn)住房折扣率應(yīng)為1％。

4.公共維修基金由1997年的42元提高為52元。

公共維修基金的使用，主要是靠這筆基金的利息用于維修住房，其本金是不變的。由于目前銀行儲(chǔ)蓄利率不斷下調(diào)，在本金不變的情況下，利息降低了，這樣將無法維持住房維修標(biāo)準(zhǔn)。因此適當(dāng)提高本金額度也是必然的。

租房與買房怎樣更劃算

有不少住戶意見是：目前仍然是租房合算。計(jì)算辦法當(dāng)然是把購房總款的一年期儲(chǔ)蓄利息與一年中所需房租相比，如果購房款存在銀行的一年期利息高于一年的房租，那么就是租房比買房劃算；如果購房款儲(chǔ)蓄后一年期利息低于一年的房租，那就是買房劃算。按目前公房租金為1.3元／平方米、公房售價(jià)1485元／平方米的水平來計(jì)算，假設(shè)住戶的住房面積為60平方米，那么一年的租金為60×1.3×12=936元／年；購房款為：60×1485=89100元，如果夫妻兩人工齡較長(zhǎng)，實(shí)際需付購房款近7萬元。這筆錢如存銀行可得利息約2600元。顯然，單純從這兩個(gè)數(shù)字的比較看，租房是比買房劃算。但這個(gè)問題還需從動(dòng)態(tài)角度去看。右邊所列兩個(gè)表格可反映公房租售變化的趨勢(shì)。

從文后房租房?jī)r(jià)變化表可以看出，房改售房的過程是平穩(wěn)過渡、循序漸進(jìn)的，但是公房的租金畢竟是在提高，公房的售價(jià)畢竟是在上浮。即便住戶只打算自住，無以舊換新、以小換大的需求，如果公房租金與公房售價(jià)同時(shí)上調(diào)，那么現(xiàn)在購買公房未見得就不劃算。

聽聽過來人的話

王先生說，我把公房買下來，萬一租金調(diào)高也不用擔(dān)心。況且我家周圍的商品房賣到6000多元／平方米，想住的人不還得一樣買嗎?

一個(gè)在某事業(yè)單位工作了6年的小黃認(rèn)為，雖然自己工齡較短，但房子在市中心，買下來以后，如果二級(jí)市場(chǎng)開放，可以把這處老房賣掉，自己再加點(diǎn)錢，在三、四環(huán)邊上買一處大一點(diǎn)的商品房。至于買房與租房哪一個(gè)劃算?他也算過：租房子當(dāng)然是負(fù)擔(dān)小點(diǎn)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，把房子買下來踏實(shí)，不管政策怎么變，我都不用去想了，省心!

而不打算買房的周先生談道：我們樓有的住戶買了，有的住戶沒買。已經(jīng)買了房的人家，房子出現(xiàn)問題，好像不像以前維修那么方便，而且每年的維修費(fèi)還不少交。我覺得還是租著住方便。租金就是上漲，也需要一個(gè)過程吧。

這些過來人對(duì)住房買不買，各有其道。但不論誰家，這都是大事，都要經(jīng)過深思熟慮。不同的居住需求，會(huì)有不同的選擇，而政府的政策設(shè)計(jì)也是按居民收入水平分出層次的：高收入買商品房；中等收入買經(jīng)濟(jì)適用房；低收入家庭租用廉租房。這種層次劃分是大勢(shì)所趨，住戶可以根據(jù)自己的家庭狀況來決定到底是租房還是買房。