保障房“配建”與居住融合夢想

趙奉軍

在短短幾十年之內，中國城市的收入和財富分配出現(xiàn)了巨大的分化。收入和財富的差距必然反映在消費上（不過消費的差距相比之下要小得多），尤其是住房消費。典型的富人、中產階層和窮人的消費模式是不一樣的，對此大家已經習以為常不覺得有什么問題。富人住豪宅、中產階層住普通商品房、窮人住保障房，居住區(qū)位各不相同，猶如不同收入階層選擇不同交通出行工具，有問題嗎？如果沒有問題，那今天國內各地保障房的“配建”模式該怎么理解呢？

在正式討論這個問題之前，我想引入一個小學座位調整的例子。很多父母親都希望自己的孩子能和成績優(yōu)秀的孩子坐在一起，希望以此能夠提高自己孩子的成績，孩子成績好，爸媽沒煩惱。班主任也會支持這樣的要求，畢竟如果班級總體成績能因此得到顯著提高，老師也是樂觀其成的。在經濟學上，還真有理論來說明這種座位調整是有效的。即所謂的“同伴效應”。一個寢室里大家都很優(yōu)秀，你也不好意思整天東游西逛，軟環(huán)境就迫使你自己努力學習以融入集體跟上步伐，同伴之間比學趕幫超，能替虎爸虎媽們減少很多煩惱。孟母三遷，選擇優(yōu)秀的鄰居或同伴確實相當重要。

保障房配建在很大程度上類似于座位調整。以往的保障房集中式建設模式帶來的問題已經被很多人詬病，這些問題包括職住分離導致的失業(yè)率上升、犯罪率上升、貧困代際傳遞等各種社會問題。2005年巴黎郊區(qū)的騷亂中這些問題已經充分暴露出來。能否將保障房分散到居民小區(qū)中，使其與中產階層居民形成居住融合，而不是居住分割或隔離？應該說，這種想法的初衷是非常美好的。畢竟一個撕裂的社會是沒有前途的。我們要明白，在動物世界，那些病弱、跑得慢的羊會被狼群首先吃掉，適者生存、優(yōu)勝劣汰這是動物世界的法則。但人類社會中那些跑得慢因而掉隊的群體不過是因為現(xiàn)在的競爭規(guī)則成為輸家，如果社會沒有溫情最終整個社會遭到反噬從而有損所有人的利益。

這種想法的支持者認為，住房不僅僅是住房，而是勞動力再生產和社會交往的空間。一個美好的社會不能任由市場力量支配住房這種特殊商品。實際上，如果沒有任何人為的干預，市場一定是像前述的不同階層選擇交通出行工具一樣形成分離均衡，即所謂的物以類聚、人以群分，不同收入階層的人不會住在一起。對此開發(fā)商也會做出相應的選擇。我們什么時候看到好蘋果和壞蘋果放在一起賣的（以次充好的不算）？不同等級的商品肯定是分開賣更能賣出價錢。因此，如果沒有政府的強制性干預措施，開發(fā)商是斷然不會搞什么保障房配建的。市場很殘酷，但這就是真相。住房帶有階層屬性并自然產生居住分割并非自今日始，在1967年，英國的兩位學者 John Rex和Robert Moore 出版的經典著作《種族、社區(qū)和沖突》首次提出“住房階級”概念，他們將不同群體按照住房權屬差異分為6類人，并且居住在城市的不同地段。

因此，保障房配建，本質上是一件反市場行為，是政府對住房市場干預的一種特殊形式。配建到極致，甚至可以徹底實現(xiàn)進入單元混居，而不是像現(xiàn)在10%的配建保障房與其余的商品房還能區(qū)分。政府希望以此來實現(xiàn)居住融合，避免貧困聚集和代際傳遞。例如，在北美和歐洲，大體上存在三種促進居住融合的住房政策，第一種是社區(qū)對中產階層家庭更具吸引力的更新計劃;第二種是將低收入家庭轉移到富裕社區(qū)的計劃;第三種是補貼中等收入家庭，說服他們住在比較惡劣的地區(qū)。歐洲傾向于第一類政策，而美國更多傾向于第二類和第三類政策。我國當前的保障房配建本質上也屬于第二類政策。例如，北京市住建委在2015年曾發(fā)布通知，要求在新建商品住房配建項目中，商品住房與保障性住房應實施統(tǒng)一物業(yè)管理，建設單位不得通過增設圍欄、綠植等方式，將同一個物業(yè)管理區(qū)域內的保障性住房與商品住房分割。但現(xiàn)實和理想總歸是有差距的。開發(fā)商可以滿足政府要求配建10%的保障房，并在規(guī)劃和建筑式樣上滿足政府要求，但最近幾年各地出現(xiàn)的“小區(qū)里的階級斗爭”讓我們意識到事情遠遠沒有這么簡單。比如幾年前北京首開龍湖天璞小區(qū)里面為是否拆除隔離墻鬧得不可開交。隔離墻容易拆除并且最后在住建委的強壓下也確實被拆除了，但心中的墻要拆除真的很難。

這個“心中的墻”在新浪樂居2018年年初的網絡調查得到充分體現(xiàn)（https：//survey.leju.com/qstats/1681/）。我試著摘取部分結果跟大家分享。有69.47%的網民認為在配建自住房的小區(qū)內應該建設隔離墻;有71.78%的網民答如果購買了此類小區(qū)的商品房，不愿意與自住房業(yè)主共享配套;有69.9%的網民不愿意購買配建保障房的小區(qū)。需要說明，網絡調查結果大多是自發(fā)回應樣本，樣本統(tǒng)計量是有偏的不能代表總體。但如此高的反對意見真是出人意料。其實回到筆者剛才的那個座位調整案例，成績不好的希望和優(yōu)秀學生同桌，那優(yōu)秀學生也希望嗎？優(yōu)秀學生的父母不會極力反對并以轉校為威脅嗎？

這其中我們可以指責國人缺少平等意識，或者指責部分人沒有理解政府希望建立和諧社會的一片苦心。當然也有反過來指責政府的。比如一些城市政府根本就沒有想過居住融合的目標，只不過是想完成保障房建設的指標。另有人指責政府搞反了因果關系。正常的因果鏈條是：收入和財富不平等是原因，消費不平等是結果。改變低收入者的居住方式希望通過改變消費來改變收入，這實際上是倒因為果，那些社會問題究竟有多大程度是居住區(qū)位的結果？另外，城市政府只是希望提高少數(shù)低收入階層的福利，但有沒有想過購買小區(qū)商品房業(yè)主福利因此會降低呢？這些指責并不是無中生有的。清華大學的吳璟和楊贊在2015年的一篇論文中就談到開發(fā)商可能會將保障房配建的損失轉嫁到購買商品房的業(yè)主身上，購買商品房的業(yè)主因此實際會支付更高的房價。當然，保障房的居住群體并不會接受這種敘事，他們認為所獲得的并不是開發(fā)商的交叉補貼而是政府的直接補貼。很難說誰更有道理。

最后，所謂融合社區(qū)并不是一個穩(wěn)定的社區(qū)。不穩(wěn)定并不只是因為小區(qū)居民為配套吵架，而是從動態(tài)上看，那些購買了商品房的業(yè)主有可能用腳投票會搬離社區(qū)。政府沒有任何辦法能阻止商品房業(yè)主搬離。政府原本希望雙方相看兩不厭并能互幫互助，結果被證明是一廂情愿。在學術界，已有研究表明即使有一半的同一類型的家庭在某個完全融合的小區(qū)，只要少數(shù)家庭搬走，整個相互關系的結構也會崩潰。這表明，評估一個社區(qū)是否實現(xiàn)了居住融合的目標需要更長的時間，畢竟市場的力量難以阻擋。

所以，在一個收入和財富分配并不平等的社會，要達成共識并出臺一項能實現(xiàn)帕累托改進（指無人受損至少有一個群體獲利）的公共政策真的是太難了。幾乎任何政策都是有利有弊。配建政策同樣如此。國人常大贊新加坡組屋實現(xiàn)了居住融合的夢想，但新加坡居住融合的前提是其收入分配相對平等。如果沒有相對平等的收入分配，政府無論做什么，都很容易被我們指責，并且我們總能找到指責的理由。實踐已經表明，最有可能實現(xiàn)融合的政策是鼓勵縮小收入差距和財富分配的政策，而配建政策是否真的能縮小收入差距改善財富分配而不是倒因為果，這需要有分量的實證研究予以證實或證偽。